Nearshoring 2027: ¿por qué están cambiando las zonas donde se construyen las naves industriales?
El mercado industrial mantiene su dinamismo, pero ahora busca espacios especializados, infraestructura y menores costos. Huehuetoca y Zumpango ganan terreno, mientras los data centers y la logística de última milla apuntan hacia nuevas oportunidades para 2027.
El nearshoring no está muerto, está cambiando de forma. Aunque la incertidumbre por la revisión del T-MEC ha moderado algunas decisiones de inversión, el mercado industrial mexicano sigue en movimiento y comienza a expandirse hacia nuevos corredores, con mayor especialización y necesidades de infraestructura.
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Así lo explicó en entrevista para En Concreto Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2, quien destaca que durante el tercer trimestre de 2026 se mantuvo la actividad en los principales mercados industriales, con oportunidades tanto en los corredores consolidados como en las zonas periféricas que comienzan a atraer desarrolladores y empresas.
Más allá de los corredores tradicionales
La Zona Metropolitana del Valle de México continúa registrando las rentas industriales más elevadas entre los mercados analizados por Spot2. Los precios promedio nacionales de naves industriales clase A y B superan los ocho dólares por metro cuadrado, mientras que en ubicaciones de alta demanda de la capital pueden rebasar los 17 dólares.
Esta presión en los costos impulsa la búsqueda de alternativas. El corredor Huehuetoca-Zumpango destaca por su expansión y la consolidación de nuevos parques industriales, con rentas aproximadas de ocho a nueve dólares por metro cuadrado, frente a niveles de hasta 13 dólares en el corredor CTT (Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán).
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Para las empresas, elegir estas zonas puede significar menores costos iniciales y mejores condiciones para contratos de largo plazo. También crece el interés por la última milla, con movimientos en Iztapalapa y el poniente de la Ciudad de México, donde la logística necesita estar más cerca del consumidor.
Nearshoring más especializado
La tendencia evoluciona hacia el smartshoring: instalaciones diseñadas para necesidades específicas, personal especializado y operaciones de mayor eficiencia. Querétaro mantiene expectativas de crecimiento en centros de datos, aunque su expansión depende de resolver necesidades de energía y agua.
Otro nicho es la agroindustria, que requiere bodegas con refrigeración, sistemas de conservación y espacios adaptados para el procesamiento y empaque de alimentos. En diversas regiones, estas instalaciones todavía necesitan inversiones en infraestructura y transporte.
¿Qué esperar para 2027?
Macías anticipó que el crecimiento industrial continuará en mercados como Monterrey y Ciudad de México, donde se mantienen proyectos en construcción y planeación. Guadalajara también figura entre los mercados con actividad, mientras Querétaro podría retomar movimientos conforme avancen las negociaciones y los contratos de largo plazo.
El comercio electrónico seguirá impulsando la demanda logística, aunque el comportamiento del retail exige seguimiento. En paralelo, la industria automotriz enfrenta desafíos que pueden modificar el ritmo de sus operaciones.
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La gran variable será el T-MEC. La certidumbre comercial, la política interna y la relación con Estados Unidos influirán en la llegada de nuevas inversiones y en la permanencia de las empresas instaladas en México.
El reto, concluyó la especialista, es fortalecer la infraestructura y aprovechar la diversificación comercial. Para el sector inmobiliario industrial, la oportunidad no consiste solamente en construir más naves, sino en desarrollar espacios adecuados para las nuevas necesidades productivas del país.
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