Inversionistas más a favor de AIRBNB que de hoteles

Inversionistas más a favor de AIRBNB que de hoteles

Inversionistas más a favor de AIRBNB que de hoteles

Está naciendo un nuevo ecosistema, pues un decreto podría formalizar miles de alojamientos turísticos en viviendas residenciales, e incluso ya hay una firma que está invirtiendo más $240.000 millones para construir apartamentos diseñados para que se alquilen por noches.

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Una vivienda residencial no es solo una vivienda residencial, sino que también es un hotel en potencia. Es una idea que inspiró hace 10 años el nacimiento de plataformas como Airbnb, tecnología que revolucionó el alojamiento turístico, por medio de la economía colaborativa: en un solo portal se conectan habitaciones o apartamentos sin utilizar con turistas que buscan hospedaje barato, y con flexibilidades que los hoteles tradicionales no proporcionan. Lo que brinda un beneficio económico para tanto los propietarios como para los inquilinos que solo se quedan algunas noches.

Pero como todo cambio disruptivo, la adaptación de este nuevo ecosistema no ha sido fácil, sobre todo en países como Colombia. En los años que lleva operando aquí Airbnb, y otras plataformas como Booking, ha permanecido la ambigüedad legal, pues no hay ninguna ley que indique específicamente que estos portales son ilegales, pero tampoco hay normas que los regulen. Por lo que estos miles de alojamientos que se ofrecen y alquilan todos los días permanecen en la informalidad.

La regulación da señales de vida

En el último par de meses ya se han dado signos de regulación. Hace un mes, la Dirección de Impuestos y Aduanas (Dian) informó que se expedirá un decreto, aprobado desde la reforma tributaria de finales de 2016, para que desde julio se empiece a cobrar el IVA del 19 % en las plataformas tecnológicas: Uber, Netflix y, por supuesto, Airbnb y Booking. Sin embargo, el director de la entidad, Santiago Rojas, explicó que esto no quiere decir que se estén legalizando estos portales en Colombia, sino que se trata de un tema tributario.

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Pero el cambio regulatorio más importante del momento es el decreto que anunció el Ministerio del Comercio (MinCit), que les permitiría a personas que alquilan sus habitaciones o viviendas obtener el Registro Nacional de Turismo (RNT) sin necesidad de matrícula mercantil. Es decir, ya no se tendría que constituir una empresa para poder ofrecer de manera formal estos alojamientos a los turistas.

El trámite que deberían realizar las personas interesadas en formalizarse, es decir, sacar el registro de turismo, es relativamente sencillo, pues se puede hacer en las Cámaras de Comercio. El procedimiento no tiene ningún costo, pero se debe pagar un impuesto de carácter departamental (que puede costar entre $37.780 y $75.650).

Según el Ministerio de Comercio, al cumplir con este requisito (inscribirse en el Registro Nacional de Turismo), “podrán ser beneficiarios de los incentivos tributarios y fiscales consagrados a su favor: acceso a las líneas de créditos especializadas en turismo y a recursos del Fondo Nacional de Turismo (Fontur), además de exoneración del impuesto de las rentas provenientes de los servicios de ecoturismo prestados dentro del territorio nacional, entre otros.

Pero tener el RNT también implica que deben cumplir con algunas obligaciones (si es que el decreto del MinCit no hace acepciones en este caso): ajustar sus pautas de publicidad a los servicios ofrecidos, en especial en materia de precios, calidad y cobertura del servicio; suministrar la información que le sea requerida por las autoridades de turismo; dar cumplimiento a las normas sobre conservación del medio ambiente; Cumplir con el aporte de la contribución parafiscal correspondiente al impuesto al turismo recaudado, a través de (Fontur).

¿Qué dicen los hoteles?

La Asociación Hotelera y Turística de Colombia (Cotelco) viene denunciando desde hace varios años el efecto que tiene los alojamientos informales para su actividad. Investigaciones que han realizado en Bogotá muestran que hay más de 6.700 de estas unidades (informales), un número importante, considerando que los hoteles en la capital tienen cerca de 13.000 habitaciones. Es decir, habría una tasa de informalidad superior al 50 %. Y el panorama tampoco es alentador en las ciudades de la costa y en otras como Medellín y Cali.

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Se trata de una situación que es especialmente dolorosa para un sector que se ha venido estancando. Según el Dane, en 2017, los ingresos reales de los hoteles no crecieron frente a los registrados un año atrás (2016). Además, la ocupación hotelera llegó al 56,3 %, es decir, solo 0,6 puntos porcentuales más que en 2016. Un mal síntoma, pues a nivel mundial, se considera que la ocupación hotelera es buena cuando supera el 65%. Y este año los indicadores no han mejorado de forma sustancial, debido a la incertidumbre generada por las elecciones presidenciales.

El decreto del MinComercio ya pasó la fase de comentarios y los abogados de la entidad ya se encuentran revisándolos para pasar la versión final a presidencia. Pero los funcionarios de la entidad indican que el decreto saldría antes de que termine este Gobierno, por lo que en poco más de un mes se daría el cambio necesario para que esos miles de alojamientos que se ofertan por Airbnb (y otros portales) puedan dar el paso hacia la formalidad.

El Espectador habló con Gustavo Toro, presidente de Cotelco, quien indicó: “le hemos recomendado al Gobierno fijar en 30 días al año el límite máximo en los que estos alojamientos puedan arrendarle a turistas. Es necesario para equilibrar la competencia, pues los hoteles tenemos que cumplir una serie de requisitos que estos lugares informales no. Por ejemplo, el parafiscal del Fontur equivalente al $2,5 por cada $1.000 de ingresos operaciones netos, facturar con IVA, cumplir las normas de higiene y sanidad, normas antiincendios, y, por supuesto, pagar toda la seguridad social de los trabajadores. Todo esto influye en el precio que tenemos que cobrar”.

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Toro agrega que “nuestra pelea no es contra Airbnb, sino contra los propietarios de esos alojamientos. Ellos pueden alquilar sus habitaciones disponibles mientras tengan el Registro Nacional de Turismo y cumplan con todas las normas: no solo las turísticas sino también las residenciales. Por ejemplo, si son apartamentos, solo pueden prestar el servicio si el código de propiedad horizontal del edificio permite arrendar a los turistas. Si alguien no cumple con este requisito, es deber del administrador (del edificio) reportar la situación a la Superintendencia de Industria y Comercio, o si no podría recibir una multa de tres salarios mínimos ($3’343.726)”.

En efecto el código de propiedad es uno de los grandes retos para que el alojamiento turístico en estos espacios pueda formalizarse. Para que alguien pueda ofertar de manera legal su apartamento por medio de Airbnb debe contar con el permiso de la asamblea de copropietarios. El problema es que es un permiso difícil de lograr, pues el flujo constante de turistas suele incomodar a los vecinos, no solo por el ruido, sino por el temor de que aumente la inseguridad dentro de la edificación.

De manera que, por lo menos, en edificios residenciales seguiría siendo informal alquilar a turistas, pues la mayoría de los códigos de propiedad horizontal se escribieron antes de que empezara el auge de la economía colaborativa. Por lo que se requiere un cambio más profundo para que esta práctica pueda formalizarse por completo.

Airbnb ya suena entre los constructores

La economía colaborativa ha penetrado más de lo que se piensa en Colombia. De hecho, ya está llegando a la raíz. El Espectador conoció el caso de Korn Arquitectos, una constructora que está invirtiendo más de $240.000 millones para construir tres edificios diseñados (dos en Bogotá y uno en Santa Marta) para facilitarle a los propietarios arrendar por noches a los turistas.

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Los proyectos se estructuraron desde la parte arquitectónica y los acabados, para que el edificio y los apartamentos soporten un flujo constante de personas y evitar zonas comunes subutilizadas. Además, desde el comienzo, los propietarios aceptan un código de propiedad horizontal que permita el alquiler por noches de estas unidades a turistas. De manera que se soluciona uno de los principales problemas normativos.

Son edificios residenciales, pero al estar pensados de esta forma, las personas tienen la opción de habitarlos, arrendarlos de forma tradicional o por noches. Se trata de una versatilidad que intenta solucionar los problemas de flujo de ingresos que suelen enfrentar los propietarios de apartamentos, una situación que ha sido especialmente difícil para los inmuebles de estratos 5 y 6, en el último par de años.

Abraham Korn, gerente de esta constructora (Korn Arquitectos), explica que “por más de 30 años, nuestra filosofía empresarial es que los compradores de nuestros apartamentos deben tener rentabilidad. Sin embargo, en el último año, el sector ha venido cayendo y esta premisa se ha vuelto difícil de cumplir, sobre todo en estratos 5 y 6. Es por esto que comenzamos a buscar alternativas para volver a darle atractivo económico a este tipo de unidades, y luego de hacer algunos experimentos encontramos que alquilar por noches a turistas puede dar el doble de ganancias que con el arriendo tradicional”.

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Korn asegura: “hicimos las cuentas y arrendar por noches es mejor negocio. En apartamentos de 50 metros, ubicados en zona estrato seis, antes estábamos cobrando un arriendo de poco más de dos millones, pero al consultar en páginas como Airbnb, encontramos que para esas mismas unidades podríamos cobrar cerca de USD90 ($270.000) la noche. En los meses que probamos ganamos el doble o hasta el triple del canon que antes cobrábamos. De hecho, aún en escenarios moderados, con tasas de ocupación del 60 % al mes, sigue siendo mejor negocio la opción de alquilar por cortos periodos”.

Sin embargo, el constructor reconoce que durante los experimentos que realizaron el desgaste fue alto: “nos llegaban reservas, prácticamente, a cualquier hora o día. Y mientras muchos estaban descansando, nosotros trabajábamos. Por lo que aunque se gana más había que trabajar mucho más también que con un arriendo tradicional”.

Para dar solución a este problema de desgaste, Korn les da a los propietarios la opción de contratar dentro de sus edificios Host Tonight, un operador de Airbnb. “Tienen la opción de arrendar por su cuenta, o de activar este servicio que se encarga de la logística del alquiler por noche: tramitar las reservas, contactar, guiar a los turistas, y de hasta la limpieza del apartamento luego de que se van. De esta manera se tiene lo mejor de ambos mundos, tranquilidad y altas ganancias”.

Asimismo, el constructor indica que “las personas a veces no son conscientes que el principal costo de tener una propiedad es la administración. Por esto diseñamos el edificio para crear espacios que le genere ganancias al edificio, por ejemplo, un bar, gimnasios o algún espacio comercial. Las cuentas que hemos realizado apuntan a que este dinero genere un saldo positivo; es decir, suficiente para pagar los gastos del edificio (no habría necesidad de cobrar administración) y tener algo de ganancia”.

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Por último, Korn indica que “la verdad es que la ganancia para nosotros los constructores no es muy diferente con estos edificios. Pero decidimos innovar, porque vimos que el mercado se estaba estancando, por lo que la gran ventaja de esto es que los apartamentos se venden más rápido, porque damos más garantías de generar rentabilidad con la inversión. De hecho, en estas viviendas que se arriendan por noche pasa algo único: es posible pedir un crédito hipotecario e irlo pagando con el dinero que se va generando cada mes”.

El nuevo ecosistema

En este segundo semestre de 2018 cambiará el ecosistema del alojamiento turístico, pues habrá: hoteles, viviendas que podrán formalizarse gracias al decreto del MinCit para ofrecer hospedaje, apartamentos residenciales que ofrecen sus espacios a turistas, pero que en su mayoría permanecerían en la informalidad, debido al código de propiedad horizontal; constructores que diseñan y estructuran edificios para darles la opción a los propietarios de arrendar los apartamentos por noches, e incluso operadores de Airbnb, que buscan reducir la carga de la logística de los alquileres.

Se trata de un muy diverso ecosistema, y es probable que las tensiones, en más de un frente, continúen. Pero los cambios que se han dado, en especial en el último año, son una clara muestra de que la economía colaborativa en el alojamiento llegó para quedarse. De manera que el nuevo Gobierno deberá sortear el desafío de impulsar una debilitada actividad hotelera, sin ignorar el cambio que cada vez está tomando fuerza en Colombia.

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Por Camilo Vega Barbosa
Texto recuperado el 3 de julio del 2018 de elespectador.com